В рамках рубрики «Эксперты» в редакцию Амур.инфо обратилась жительница Благовещенска Инга. Женщина попросила узнать, какие документы нужно проверить при покупке дачи с участком, чтобы в будущем не заработать проблем с законом и правами собственности.
— Никогда не думала, что меня потянет заниматься огородом, но мои дети уже подросли, и хотелось бы вывозить их на свой участок, чтобы они могли побегать на свежем воздухе, поесть свежие овощи и ягоды. Как раз знакомая рассказала, что мама её коллеги продает добротную дачу с участком. Нам она очень понравилась, и мы уже готовы заключать договор, тем более хозяйка дачи уверяет, что все документы у неё на руках. Чтобы не попасть в неприятную ситуацию, хотелось бы узнать, какие именно документы нужно проверить у собственника, чтобы после продажи участка уже у нас не возникло проблем, – поинтересовалась Инга.
Ответ на вопрос амурчанки дал заместитель руководителя управления Росреестра по Амурской области Роман Кочмарчук.
— При заключении гражданином сделки купли-продажи дачного дома с земельным участком рекомендую обратить особое внимание на следующие аспекты:
- В обязательном порядке запросить выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) на дом и земельный участок. Эти документы подтверждают право собственности продавца, а также содержат сведения о характеристиках объектов, их кадастровых номерах, а также информацию о существующих обременениях (арестах, залогах, сервитутах). Выписки можно заказать как через МФЦ, так и на портале «Госуслуги».
- Ознакомиться с документами-основаниями возникновения права собственности у продавца (договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, договор дарения или приватизации), именно эти документы позволят вам убедиться в законности возникновения у него права собственности и возможности распоряжения продаваемым имуществом.
- Сделать проверку продавца на предмет банкротства и наличия судебных разбирательств. Информацию можно найти на сайте Единого федерального реестра сведений о банкротстве, на сайтах судов и на сайте Федеральной службы судебных приставов.
- Запросить у продавца межевой план земельного участка, обращаю внимание, что с 1 марта 2025 года межевание стало обязательным условием для сделок с земельными участками. Межевой план подтверждает уточнённые границы участка, его площадь и расположение. Отсутствие межевания может привести к спорам с соседями или проблемам при регистрации сделки.
- В случае, если продаваемое имущество приобретено продавцом в браке, необходимо получить нотариально заверенное согласие супруга продавца, без этого документа сделка может быть оспорена в будущем.
- В случае, если интересы продавца представляет другое лицо, на основании нотариально удостоверенной доверенности, её актуальность и реквизиты необходимо проверить через специальный сервис Федеральной нотариальной палаты.
- Если приобретаемый дачный дом имеет статус жилого и предусматривает возможность регистрации гражданина по месту жительства, целесообразно запросить у продавца справку о зарегистрированных лицах. Важно убедиться, что в доме никто не прописан, если есть зарегистрированные лица, нужно уточнить условия их выселения или сохранения права пользования.
- Крайне важно ознакомиться со сведениями о виде разрешённого использования (ВРИ) приобретаемого земельного участка и его категории. Нужно убедиться, что ВРИ соответствует намерениям покупателя (например, для строительства жилого дома участок должен быть предназначен для ИЖС, садоводства и тому подобное). Несоответствие ВРИ может привести к штрафам или требованию снести постройку.
Кроме перечисленного, рекомендую осуществить проверку на наличие зон с особыми условиями использования (ЗОУИТ). К таким зонам относятся природоохранные, санитарные зоны, зоны охраны объектов культурного наследия и другое, это важно и может, в зависимости от конкретной установленной зоны, накладывать на собственника те или иные обязательства при использовании земельного участка. Эту информацию (как и многое другое из указанного выше) можно на безвозмездной основе в режиме 24/7 почерпнуть из сервисов Национальной системы пространственных данных, в частности посредством обращения к одному из её компонентов – публичной кадастровой карте.
Соблюдение этих требований поможет минимизировать риски и обеспечить чистоту сделки.
